Tanya Jawab

Bagaimana Cara Memilih Agen Properti yang Baik?

Perkembangan bisnis properti sangat pesat saat ini. Hal ini berdampak pada munculnya para agen properti yang berlomba-lomba untuk mencapai kesuksesan di bisnis ini. Tapi hati-hati, banyaknya agen properti yang ada belum tentu bisa dipercaya dan sesuai dengan keinginan Anda. Kalau salah pilih, bisa-bisa Anda malah dirugikan dan menyesal pada akhirnya. Berikut beberapa tips dalam memilih agen properti yang handal dan kredibel.

  1. Pilihlah agen properti yang terdaftar dan berlisensi atau memiliki catatan transaksi yang baik dan berprestasi.
  2. Adanya dukungan penuh dari kantor agen, berupa kerjasama dengan lembaga hukum, periklanan, appraisal, dan bank.
  3. Profesionalitas agen adalah mengerti kebutuhan pemilik properti.
  4. Seorang agen perlu menunjukkan bukti prestasi penjualan properti yang telah diraih dan jumlah transaksi yang pernah terjadi.

Seorang agen yang professional harus memiliki kemampuan dasar sebagai berikut :

  1. Mengetahui lokasi / daerah properti pemilik dengan baik, misalnya fasilitas-fasilitas yang ada dan yang diperlukan.
  2. Memiliki akses informasi data listing yang selalu update.
  3. Mempunyai pengetahuan dalam mencari properti yang tepat.
  4. Membantu dalam perhitungan biaya perbaikan properti yang dibeli, misalnya properti tersebut dalam keadaan kurang baik atau properti second.
  5. Mengerti kebutuhan dan kepuasan dalam melakukan transaksi.

Apa Keuntungan Menjual Properti Melalui Agen?

Anda ingin menjual rumah atau properti tapi kesulitan untuk menjualnya sendiri? Mungkin Anda membutuhkan jasa seorang agen properti untuk membantu Anda dalam menjual rumah / properti tersebut. Mengapa harus dengan agen? Karena selain meringankan Anda, dengan jaringan agen yang luas dapat mempercepat terjualnya properti Anda. Biasanya dalam satu wilayah seorang agen memiliki jaringan hingga beberapa Area.

Selain itu, ada keuntungan lainnya jika Anda menggunakan jasa agen properti untuk menjualkan rumah Anda:

  1. Tidak perlu repot dengan masalah dokumen. Bagi Anda yang sibuk, Anda tidak perlu dipusingkan lagi dengan masalah dokumen-dokumen properti karena semuanya akan diurus langsung, seperti: Akta Jual Beli, proses balik nama, dan dokumen-dokumen penunjang lain.
  2. Bisa menentukan harga jual properti. Menentukan harga properti bisa dibilang gampang-gampang susah. Jika Anda mengetahui tekniknya tentu ini bukanlah hal yang membingungkan, namun jika tidak bisa-bisa properti Anda tidak akan laku terjual.
  3. Jaringan luas. Walaupun Anda sangat aktif dan memiliki jaringan yang luas bukan berarti properti yang Anda jual akan laku dengan sendirinya. Biasanya tiap agen memiliki jaringan khusus para pembeli properti, oleh karena itu keunggulan mereka dapat anda manfaatkan.
  4. Promosi yang efektif. Agen properti sudah terbiasa dalam menangani jual beli ataupun proses sewa menyewa, sehingga mereka pasti lebih paham dalam mengatur strategi promosi.
  5. Data calon pembeli.Bagi mereka yang terbiasa dalam bisnis properti sudah barang tentu memiliki target pasar yang dituju. Tidak jarang juga agen properti akan berebut pembeli untuk jenis properti yang sama, dan properti Anda semakin cepat terjual.

Tentunya hal tersebut akan sangat membantu Anda dalam menjual rumah, bukan? Tertarik untuk menggunakan jasa seorang agen properti?

Bagaimana saya mulai dalam mencari sebuah rumah?

Hal pertama yang harus Anda lakukan adalah mulai memusatkan perhatian pada apa yang Anda inginkan dari sebuah rumah. Anda dapat mulai dengan menyusun prioritas dalam ketiga hal berikut:

  1. Lokasi : Apakah Anda pindah ke daerah lain karena mendapat pekerjaan baru, atau Anda tidak pindah ke daerah lain tetapi mencari rumah yang lebih dekat dengan kantor, lebih dekat ke rumah orang tua/mertua atau lebih dekat ke sekolah anak Anda? Perlu dipertimbangkan pula letak sekolah, pusat perbelanjaan, dan transportasi.
  2. Selera Pribadi : Sebesar apa rumah yang Anda inginkan? Berapa luas tanah dan luas bangunannya? Berapa jumlah kamar tidur yang Anda inginkan? Gaya arsitektur seperti apa yang Anda inginkan? Menghadap ke arah mana?
  3. Anggaran : Berapa harga rumah yang Anda anggap tepat bagi Anda?

Sementara Anda mempertimbangkan ketiga hal ini, lakukanlah riset kecil. Bacalah beberapa majalah agar Anda mendapatkan suatu gambaran tentang rumah yang Anda inginkan. Berkelilinglah di sekitar daerah yang Anda minati untuk melihat kemungkinan yang ada. Baca surat kabar untuk mempelajari harga pasaran saat ini. Berbicaralah dengan teman-teman tentang rumah atau ciri-ciri rumah yang Anda inginkan. Semakin luas pengetahuan Anda, semakin baik.

Mana yang lebih baik, membeli atau menyewa rumah?

  1. Kalau menyewa rumah, Anda tidak terlalu banyak mengeluarkan biaya untuk perawatan. Hal ini mungkin menarik bagi Anda, namun pertimbangkan dulu bahwa dengan menyewa rumah, Anda tidak akan mempunyai aset (hak kepemilikan) dan menanggung kenaikan tarif sewa dari tahun ke tahun.
  2. Misalnya Anda menyewa rumah Rp.20.000.000 oer tahun. Selama jangka waktu 10 tahun, Anda harus mengeluarkan uang sebesar Rp.200.000.000 tanpa bisa “membanggakan” rumah Anda. Bukankah lebih baik menanam modal untuk diri sendiri daripada untuk si Pemilik rumah?
  3. Beberapa bank dewasa ini memberi berbagai pilihan mengenai pembiayaan bagi calon Pembeli rumah denga dana terbatas. Misalnya Anda ingin membeli rumah seharga Rp.400.000.000.
  4. Andaikan Anda memilih jenis pembiayaan dengan membayar uang muka sebesar 10% (Rp.40.000.000), Anda tinggal membayar sisanya Rp.360.000.000 dalam bentuk angsuran. Program angsuran selama 15 tahun dan tingkat suku bunga bank 9.8% (efektif), angsuran yang harus Anda bayar per bulannya adalah Rp.3.900.000.-

Apa yang harus di perhatikan saat Membeli Rumah Untuk Pertama Kali ?

Ada saat dimana peminjam kredit KPR sama sekali tidak memiliki pengetahuan mengenai pembelian rumah. Untuk alasan ini mereka akan mencari informasi dari keluarga mereka dan Internet. Hampir 95 persen orang – orang bisa mendapatkan informasi dari daftar rincian rumah baru di wilayah Anda atau di lokasi lain.

Rincian daerah ini akan membantu Anda untuk memahami nilai rumah yang akan dibeli. Ada banyak manfaat bagi pembeli rumah pertama kalinya. Sebagian besar pembeli rumah sangat cepat untuk memilih rumah ketika mereka dalam situasi sangat membutuhkan rumah hunian. Mereka dapat menemukan rumah dalam waktu dua minggu atau dua hari. Para agen properti akan membantu Anda untuk menemukan rumah dengan cepat sesuai kebutuhan dan pilihan Anda.

Saat memilih rumah yang akan dibeli, umumnya orang berpikir bahwa mereka harus mengunjungi banyak rumah lainnya untuk verifikasi dan mendapatkan pilihan rumah yang lebih baik, tapi tidak mungkin Anda mampu untuk mengunjungi 15 sampai 20 rumah setiap hari. Membeli rumah tidak seperti berbelanja pakaian dan sepatu. Ketika Anda mendapatkan rumah yang sempurna untuk Anda, segera membelinya. Tidak perlu untuk menemukan rumah yang lebih baik dari rumah yang akan Anda beli.

Internet adalah cara yang paling efisien untuk menemukan daftar rumah yang dijual. Anda dapat menyesuaikan kebutuhan Anda dengan rincian yang diberikan dari daftar rumah yang dijual, hal ini akan membantu Anda untuk membuat daftar pendek untuk rumah favorit. Setelah itu, kunjungi rumah-rumah ini,  Anda dapat mengambil gambar detail dari rumah tersebut dengan kamera Anda untuk membandingkan mereka satu sama lain. Setelah membandingkan mereka, Anda akan mengetahui pilihan rumah yang terbaik dan sesuai kebutuhan.

Apakah Aspek-Aspek yang Harus Kita Perhatikan Dalam Legalitas Kepemilikan Tanah?

Kepemilikian suatu tanah bisa dikatakan sempurna dan kuat bila kepemilikan tanah tersebut memilki 2 aspek pembuktian, yaitu:

A. Bukti Surat
Sertifikat tanah merupakan bukti kepemilikan yang terkuat, namun hal itu tidaklah mutlak. Artinya, sebuah sertifikat dianggap sah dan benar selama tidak terdapat tuntutan pihak lain untuk membatalkan sertifikat tersebut. Oleh karena itu, ada 4 prinsip yang wajib dipenuhi dalam penerbitan sertifikat hak atas tanah yaitu:

  • Status/dasar hukum (alas hak kepemilikan). Hal ini untuk mengetahui atas dasar apa tanah tersebut diperoleh; apakah jual beli, hibah, warisan, tukar-menukar, atau dari hak garap tanah negara, termasuk juga riwayat tanahnya.
  • Identitas pemegang hak (kepastian subyek).Yaitu untuk memastikan siapa pemegang hak sebenarnya dan apakah orang tersebut benar-benar berwenang untuk mendapatkan hak tanah yang dimaksud.
  • Letak dan luas obyek tanah (kepastian obyek). Hal tersebut diwujudkan dalam bentuk surat ukur/gambar situasi (GS) untuk memastikan di mana letak/batas-batas dan luas tanah tersebut agar tidak tumpang tindih dengan tanah orang lain, termasuk untuk memastikan obyek tanah tersebut ada atau tidak ada (fiktif).
  • Prosedur penerbitannya (prosedural).Maksudnya adalah harus memenuhi asas publisitas yaitu dengan mengumumkan pada kantor kelurahan atau kantor pertanahan setempat tentang adanya permohonan hak atas tanah tersebut, agar pihak lain yang merasa keberatan dapat  mengajukan sanggahan sebelum pemberian hak (sertifikat) itu diterbitkan (pengumuman tersebut hanya diperlukan untuk pemberian hak/sertifikat baru bukan untuk balik nama sertifikat).

Menurut Peraturan Pemerintah tentang Pendaftran Tanah (PP No. 24 tahun 1997), apabila terdapat cacat hukum atau tidak memenuhi syarat dari salah satu atau lebih dari 4 prinsip di atas, maka konsekuensinya pihak ketiga yang mempunyai kepentingan terhadap tanah tersebut dapat mengajukan permohonan pembatalan sertifikat, baik melalui Putusan Pengadilan ataupun Putusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional. Selain sertifikat, terdapat pula bukti surat lainnya yang biasa dikenal dengan nama Girik, Ketitir, Ireda, Ipeda, SPPT (PBB) untuk tanah-tanah milik adat atau tanah garapan.

B. Bukti Fisik
Bukti ini untuk memastikan bahwa orang yang bersangkutan benar-benar menguasai secara fisik tanah tersebut dan menghindari terjadinya dua penguasaan hak yang berbeda yaitu hak atas (fisik) dan hak bawah (surat). Hal ini penting di dalam proses pembebasan tanah, khususnya dalam pelepasan hak atau ganti rugi, dan untuk memastikan bahwa si pemegang surat (sertifikat) tersebut tidak menelantarkan tanah tersebut karena adanya fungsi sosial tanah. Namun yang paling penting adalah aspeklegalnya. Selain itu guna mencegah kerugian di kemudian hari, ada juga beberapa hal tentang pembayaran dan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) yang harus diperhatikan. Beberapa hal tersebut adalah:

  • Pengecekan keabsahan sertifikat tanah di kantor pertanahan setempat dan memastikan rumah tersebut letaknya sesuai dengan gambar situasi di sertifikat.
  • Pastikan bahwa si penjual adalah pemegang hak yang sah atas rumah tersebut dengan cara memeriksa buku nikah dan Fatwa Waris, untuk mengetahui siapa saja ahli waris yang sah, karena harta tersebut adalah harta warisan dari suaminya.
  • Minta surat keterangan dari pengadilan negeri setempat, apakah rumah tersebut dalam sengketa atau tidak.
  • Minta keterangan tentangadvis planning dari Kantor Dinas Tata Kota setempat untuk mengetahui rencana perubahan peruntukan di lokasi tersebut.
  • Periksa Izin Mendirikan Bangunan (IMB) untuk memastikan apakah renovasi tersebut sesuai dengan IMB perubahannya. Jika tidak bangunan itu bisa disegel atau denda.
  • Pastikan yang menandatangani AJB dari pihak penjual adalah ahli waris yang sah atau setidaknya mempunyai kuasa untuk kepentingan tersebut.

Semua transaksi tanah dan bangunan bisa dilakukan dengan aman apabila sesuai dengan prosedur legal yang berlaku.

Bagaimana Melakukan Survei Harga Jual Rumah ?

Sebelum menetapkan harga jual properti untuk rumah dan apartemen, sebaiknya lakukan survei harga dahulu untuk mengetahui harga pasar properti Anda. Walaupun survei ini tidak menjamin angka yang akurat, namun Anda mungkin akan menemukan kisaran harga yang ‘masuk akal’ dalam menjual properti. Sehingga Anda tidak perlu menghabiskan banyak waktu dengan orang yang menawar properti Anda jauh di bawah kisaran harga pasar.

Melakukan survei harga jual rumah artinya Anda menganalisa harga yang nantinya dikeluarkan adalah harga matang. Untuk menganalisa, beberapa langkah yang bisa Anda lakukan antara lain mempertimbangkan harga rumah yang baru saja terjual di wilayah Anda.

Juga bandingkan dengan harga-harga yang ditawarkan oleh broker properti di area terdekat. Anda juga perlu mempertimbangkan kelebihan rumah serta kawasan tersebut. Seperti, rencana pengembangan wilayah, keistimewaan lokasi serta fasilitas penunjang lainnya.

Pertimbangan lainnya untuk menentukan harga jual rumah, ialah dengan menyesuaikan harga jual transaksi sebelumnya yang belum lama terjadi. Pastikan pula kondisi rumah Anda. Renovasi rumah turut menentukan kenaikan harga jual rumah. Anda juga perlu memastikan, perabotan apa saja yang akan ikut dijual. Pastikan cara penjualannya, apakah merupakan pilihan saja atau harus dimasukkan ke dalam harga jual secara borongan.

Terakhir, jangan lupakan pentingnya kelengkapan dokumen rumah meliputi sertifikat dan surat penting lainnya. Agar diminati, kelengkapan dokumen ini sebaiknya “aman” alias tidak terganjal proses hukum.

Apa Saja Yang Perlu Diperhatikan Dalam Menentukan Harga Rumah?

Sebelum menjualnya Anda juga perlu mencantumkan harga rumah secara jelas. Calon pembeli akan berusaha menawar rumah dengan harga lebih rendah. Namun, agar harga rumah Anda tidak turun terlalu tajam, Anda harus memberikan batas harga untuk penawarannya.

Pertimbangkan juga ukuran dan luas bangunan beserta kualitas material di dalamnya, seperti fasilitas dalam rumah, dan akses rumah dengan lokasi-lokasi publik, seperti jalan raya, rumah sakit, sekolah, dan lain-lain.

Jangan sembarangan menentukan harga. Anda bisa membandingkannya dengan harga properti di sekitar tempat tinggal Anda. Jangan lupa, pastikan juga harga rumah Anda tidak terlalu tinggi, tetapi juga tidak terlalu rendah atau murah.

Usahakan juga agar harga rumah sepadan dengan kualitas dan fasilitas. Karena, jika dikaitkan dengan keinginan Anda melepas rumah dengan harga lebih bagus, Anda dapat memberikan nilai lebih kepada calon pembeli. Sebutlah misalnya, Anda terlebih dahulu merenovasi beberapa kerusakan atau kekurangan seperti mengecat ulang atau memperbaiki bagian-bagian yang sudah rusak atau jelek.

Rugi? Tentu saja, tidak. Sedikit biaya yang Anda keluarkan untuk merenovasi ini akan tertutupi dengan cara menaikkan sedikit harga jualnya. Yang pasti, Anda harus pintar-pintar meyakinkan calon pembeli bahwa mereka mendapatkan yang terbaik untuk setiap rupiahnya atas rumah Anda.

Bagaimana Cara Menyimpan Uang di Bidang Investasi Properti?

Memutar uang dalam bidang investasi properti dinilai sangat menjanjikan. Langkah cerdas ini bahkan dinilai dapat mendatangkan keuntungan yang lebih banyak jika dibanding dengan hanya menyimpan uang di bank. Hal ini disebabkan oleh terus meroketnya harga properti yang secara otomatis menarik minat para investor untuk terjun mencicipi “legitnya kue properti”.

Berikut ini adalah beberapa cara yang dapat ditempuh dalam berinviestasi  di bidang yang tak pernah sepi peminat ini:

  1. Membeli atau mendirikan rumah kost lalu disewakan sehingga dapat mendatangkan keuntungin rutin yang menjanjikan;
  2. Mendirikan pusat perbelanjaan. Keuntungan diperoleh dari hasil sewa kios dan transaksi jual beli kegiatan perdagangan;
  3. Membeli rumah dengan lokasi yang strategis, dalam arti keamanan dan kenyamanan terjamin. Dengan demikian grafik perkembangan harga rumah di daerah yang dipilih dapat terus meningkat. Hal ini tentu saja jauh lebih menguntungkan dari menyimpan uang di Bank;
  4. Menjadi developer perumahan;
  5. Mendirikan apartemen atau hotel untuk disewakan;
  6. Membeli tanah dan meningkatkan nilai jualnya melalui pendirian bangunan di atasnya sehingga mendapatkan nilai harga jual kembali yang lebih besar;
  7. Menjadi kontraktor bangunan yang menawarkan jasa pelaksanaan pembangunan.

Walalupun kegiatan investasi di bidang properti ini dinilai cukup menjanjikan, bukan berarti kegiatan ini tak punya sisi kekurangan. Tidak seperti uang tunai yang dapat digunakan bertransaksi secara cepat dan langsung, investasi bidang properti membutuhkan jangka waktu tertentu untuk dapat memanfaatkannya guna memebuhi kebutuhan. Selain itu, resiko bertambah tuanya umur bangunan serta kemungkinan terjadinya bencana alam juga harus diperhatikan. Tak lupa ketelitian dalam mengecek kebenaran surat-surat properti juga harus diperhatikan!

Apa Saja Keuntungan Investasi Rumah KPR di perumahan?

Nilai jual kembali rumah di kawasan perumahan yang kian meroket menjadi ladang bisnis yang menggiurkan bagi banyak orang. Pada umumnya bank-bank di tanah air mengucurkan 2% bunga setiap bulannya, sedangkan apabila nasabah menggunakan deposito akan mendapatkan prosentase bunga yang lebih tinggi, yakni sekitar 6%. Disisi lain investasi rumah mebuka peluang keuntungan yang jauh lebih tinggi dari sekedar 2% atau 6%. Simak uraian keuntungan dari berinvestasi rumah KPR berikut ini:

Keuntungan:

  1. Modal yang dikucurkan dalam berinvestasi tak harus selalu sebesar harga rumah, nilai awal investasi berwujud uang muka penyedia KPR dengan nilai minimal ± 10% dari nilai harga jual rumah. Selanjutnya sisanya dapat ditabung pada tiap bulannya sesuai jangka waktu kredit.
  2. Rumah sebagai barang yang dijadikan sumber investasi dapat dimanfaatkan sebagai tempat tinggal ataupun disewakan. Melalui penyewaan, para investor akan mendapat penghasilan tambahan yang hasilnya pun tidak sedikit.
  3. Selain untuk investasi, memiliki rumah juga menciptakan kepuasan tersendiri karena rumah merupakan kebutuhan papan yang mutlak harus dipenuhi.
  4. Rumah cenderung lebih aman terhadap gejala inflasi, yakni perubahan nilai tukar suatu mata uang.

Bagaimana Memilih Jangka Waktu Cicilan KPR?

Sebenarnya, jangka waktu mengangsur KPR yang paling realistis dan paling baik adalah sesuai dengan kemampuan keuangan masing-masing. Jika kemampuan keuangan Anda tidak cukup untuk mengambil cicilan KPR dengan tempo 5 tahun, maka pilihlah yang berjangka waktu lebih lama, misalnya 10 tahun atau 15 tahun.

Jika Anda mengambil KPR dari bank konvensional, selalu ada risiko yang menyertai Anda. Pasalnya, suku bunga pinjaman dapat berubah setiap waktu, bergantung kondisi ekonomi nasional. Sebagai contoh, pada 2006 lalu suku bunga KPR melonjak dari 12% menjadi 17%, kemudian menurun sampai 13%-15%. kondisi paling buruk dalam sejarah Indonesia adalah pada 1998 lalu, dimana tingkat bunga KPR melesat sampai lebih dari 30%.

Hal yang tak terduga seperti ini dapat merugikan nasabah. Maka pikirkan dengan bijaksana, apakah Anda sanggup menghadapi situasi ini di masa mendatang atau tidak. Terutama bila Anda berniat mengambil tenor KPR sampai 15 tahun.

Jika ekonomi nasional stabil, dimana gejolak bunga tidak sedahsyat tahun 1998, beberapa perumahan yang bekerja sama dengan perbankan, bahkan berani menyediakan fasilitas KPR dengan bunga fix 10% pada tahun pertama—bahkan ada yang berani memberikan suku bunga fix 9%—baru pada tahun kedua dan seterusnya, suku bunga mengikuti tren suku bunga pasar (floating).